住房交易政策通
買房是老百姓的人生大事，大家在買房子的同時會產生很多疑問，不免向身邊親友咨詢、向各類網站求索，為幫助群眾規(guī)避“陷阱”、找尋“捷徑”，解決群眾住房交易過程中的操心事、煩心事、揪心事，青島市房地產事業(yè)發(fā)展中心結合日常工作和業(yè)務專長，針對群眾在住房交易中因政策不熟悉、流程不清楚、信息不透明、合同不規(guī)范，造成的痛點、難點、利益受損點，通過簡明扼要、通俗易懂的問答方式，以連載形式刊登，切實維護群眾合法權益，保障住房交易安全。
“二手房”購買篇
“二手房”也稱存量房，存量房買賣一般是指辦理房屋權屬轉移登記取得房屋所有權證的房屋再次買賣。購買存量住房需要注意哪些問題、如何簽訂合同、如何保障自身權益？今天我們將詳細解讀。
1.購買“二手房”時，需要核實房屋的哪些信息？對意向房源要重點檢查核對哪些事項？
買房時需核實的房屋信息包括房屋的實物狀況、區(qū)位狀況和權益狀況，了解其是否與賣房人或房地產經紀機構提供的信息一致。實物狀況包括房屋的面積、戶型、樓層、朝向、建成年代、裝修、電梯、水電氣暖等情況；區(qū)位狀況包括房屋的位置、周邊的交通、學校、醫(yī)院等情況；權益狀況包括房屋及土地所有權性質、出租、抵押（在辦理過戶之前，需要先行解除抵押）、共有等情況，特別需要注意檢查房屋本身是否存在質量問題。
在正式交易前，買房人要注意重點檢查核對以下事項：一是注意查看意向房源的權屬證書、賣房人的身份證明，認真核對賣房人是否與不動產權證書（房屋所有權證）上記載的所有權人一致，如意向房源為共有財產，還要取得其他共有人的書面同意。二是了解意向房源是否屬于保障房、小產權房等國家限制或禁止交易的房屋，是否存在查封、異議登記等限制交易的情況，如存在則不能購買。三是查詢意向房源是否具備上市交易條件，是否取得原產權單位或住房城鄉(xiāng)建設（房產）主管部門同意上市的意見等。四是了解意向房源是否存在欠繳物業(yè)費、水電氣暖等費用，是否存在貸款尚未結清等情況。五是需要了解買房過程中需要繳納的稅費以及由誰負擔等。
2.簽訂“二手房”買賣合同應注意哪些問題？為了避稅，簽訂陰陽合同有風險嗎？
簽訂“二手房”買賣合同主要應注意問題有：（1）使用國家或省、市住房城鄉(xiāng)建設主管部門、行業(yè)組織公布的房屋買賣合同示范文本。（2）查詢房屋的權屬狀況，了解房屋有無查封、抵押、租賃或是否存在其他共有人的情況。共同共有的住房，如夫妻共同共有的，轉讓必須征得全部共有人的書面同意。（3）了解房屋價款、稅費支付方式、住房使用相關費用是否結清等。（4）明確付款方式。對于首付金額、支付時間、付款條件例如先付款后辦產權過戶還是先辦產權過戶后付款、余款支付時間等關鍵事項必須在合同中明確約定。（5）明確交房時間、交房條件。買賣合同中應明確約定交房時間、交房條件。（6）權利瑕疵擔保條款。出賣人擔保其交付的房屋在房屋的權利上不存在未告知的瑕疵，最大程度維護自身權利。（7）約定違約責任。應明確的違約責任主要有：“二手房”存在瑕疵或不符合上市條件的責任；逾期交房的責任；貸款購房情形下，逾期不配合辦理或不辦理貸款面簽手續(xù)的責任；逾期過戶或辦理戶口轉出手續(xù)的責任等。
為了避稅，簽訂陰陽合同的行為存在巨大的交易風險，主要有：一是買房人可能得不到房。民法典規(guī)定：違背公序良俗的民事法律行為無效。簽訂陰陽合同，損害國家、集體利益，以合法形式掩蓋非法目的，法院可以將陰陽合同判定為無效合同。二是極易產生交易糾紛。“陰陽合同”中約定的房價大多低于實際成交價格，一旦市場波動賣房人反悔，寧愿承擔違約責任也不繼續(xù)交易，買房人將陷入被動。三是情節(jié)嚴重的，將構成犯罪行為。在我國，訂立“陰陽合同”是一種逃稅的違法行為，稅務機關一旦發(fā)現，可根據稅收征收管理法對雙方偷逃稅款的行為予以行政處罰，情節(jié)嚴重的可能觸犯刑法。
3.“定金”與“訂金”一樣嗎？
定金與訂金不一樣，且差別非常大。“定金”是履行合同的保障金。根據民法典的規(guī)定，“定金”是在合同訂立或在履行之前支付一定數額的金錢作為履約擔保，其數額不得超過主合同標的額的20%。給付定金方不履行合同義務的，無權請求返還定金；接受定金方不履行合同義務的，要雙倍返還定金。就住房買賣而言，“定金”是買房人在簽訂房屋買賣合同前，按照不超過房價總金額的20%支付給賣房人的保證金。例如一套住房售價為 300萬元，買房人支付的定金應不超過 60 萬元。如果買房人不履行約定的買房義務，則賣房人不予返還買房人支付的定金；如果賣房人不履行約定的賣房義務，則賣房人需雙倍返還買房人支付的定金，收取了 60萬元定金，需返還買房人 120萬元。而“訂金”則不同，雖與“定金”僅一字之差且讀音相同,卻有天壤之別。“訂金”目前我國法律并沒有明確規(guī)定，通常視為“預付款”，它不具備定金的擔保性質。買房人在簽訂相關協議或者領取收款收據時，要注意查看是“定金”還是“訂金”。
4.除商品房外，可上市交易的住房還有哪些？與商品房相比有什么不同？“小產權房”或無證房、被法院查封等類型的住房可以購買嗎？
除商品房外，可上市交易的住房類型主要還有達到上市條件的已購公有住房、經濟適用住房、限價商品房等。與一般商品住房相比，這類住房主要是為了解決單位職工、低收入或者中低收入人群的住房問題，在土地、稅收、金融等方面會享受一定的政策優(yōu)惠，這類住房上市時需要滿足一定條件，且需補交一定比例的土地出讓金。
“小產權房”是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，無法取得不動產登記部門頒發(fā)的不動產權證書（房屋所有權證）。被法院查封的住房，是指法院為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行，對當事人的住房或者爭議的住房，采取限制當事人處分的強制措施。根據法律規(guī)定，未取得不動產權證書（房屋所有權證）、被司法機關和行政機關依法裁定或查封、權屬有爭議房屋，均不得轉讓。即使轉讓了，購房合同也無法進行備案，房屋也無法過戶。甚至會遭遇“一房多賣”、業(yè)主反悔等重大風險。因此，買房人應抵制非法交易房屋的低價誘惑，不能存在僥幸心理，而購買法律禁止轉讓的房屋。
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